Недвижимость

Покупка недвижимости в Чехии оформляется через кадастр (katastr nemovitostí): право собственности переходит не подписью договора, а записью. Между подписанием и записью проходит около месяца — и именно этот промежуток закон № 256/2013 Sb. делает самым рискованным местом сделки.

Моя задача — закрыть риски до подписи: проверить выписку и обременения (залоги, экзекуции, сервитуты), личность продавца и цепочку прошлых переходов; составить договор, который защищает вас, а не «обе стороны одинаково». Деньги на время регистрации остаются в адвокатском депонировании и уходят продавцу только после записи права за вами.

Сопровождаю и аренду — жилую и коммерческую: договоры, передаточные акты, споры о депозитах и расторжении. Для арендодателей готовлю договоры, которые реально работают при выселении неплательщика, — с учётом защитных норм гражданского кодекса.

Сопровождаю покупателей и продавцов квартир и домов, инвесторов с арендными объектами, семьи при передаче недвижимости между поколениями. Иностранным покупателям важно знать: ограничений на покупку недвижимости в Чехии для физических лиц нет, но банковское финансирование и налоговые резидентства добавляют сделке слоёв — их лучше разложить до резервационного договора.

Пражский рынок быстрый: хорошие объекты резервируются за дни, и продавцы давят сроками. Моя задача — чтобы скорость не съела проверку: стандартный аудит объекта занимает два-три рабочих дня, и за это время вскрывается всё, что потом стоило бы сотни тысяч.

Покупка квартиры в новостройке с ипотекой: согласовываем с банком текст залога и строим цепочку «кредит → депонирование → вклад» так, что продавец получает деньги после записи, а банк — свой залог. Покупатель не остаётся ни дня «без денег и без квартиры».

В выписке всплывает старый залог давно погашенного кредита: до подписи добиваемся от банка подтверждения погашения и удаления записи. Без проверки покупатель принял бы объект с чужим — формально действующим — обременением.

Арендатор съехал, оставив долг и повреждения: по передаточному протоколу и фотографиям удерживаем депозит, остаток взыскиваем приказным производством. Грамотно составленный договор аренды превратил спор в арифметику.