Služby · V.
Nemovitosti
zák. č. 256/2013 Sb.
Kompletní právní servis u nemovitostí: smlouvy, advokátní úschova kupní ceny, katastr. Koupě bytu je právní proces, kde každá formalita má svou cenu.
Převody nemovitostí na klíč
Koupě nemovitosti v Česku se završuje v katastru: vlastnictví nepřechází podpisem smlouvy, ale vkladem. Mezi podpisem a zápisem uplyne zhruba měsíc — a právě toto období činí ze lhůt podle zákona č. 256/2013 Sb. nejrizikovější místo transakce.
Mým úkolem je uzavřít rizika před podpisem: prověřit list vlastnictví a zatížení (zástavy, exekuce, služebnosti), totožnost prodávajícího i řetězec předchozích převodů; sepsat smlouvu, která chrání vás — ne „obě strany stejně“. Kupní cena zůstává po dobu vkladu v advokátní úschově a prodávajícímu se uvolní až po zápisu práva.
Provázím i nájmy — bytové a komerční: smlouvy, předávací protokoly, spory o kauce a výpovědi. Pronajímatelům připravuji smlouvy, které obstojí i při vystěhování neplatiče — s ohledem na ochranná ustanovení občanského zákoníku.
Provázím kupující i prodávající bytů a domů, investory s nájemními nemovitostmi a rodiny při mezigeneračních převodech. Pro zahraniční kupce je podstatné: omezení nákupu nemovitostí pro fyzické osoby v Česku neexistují, ale bankovní financování a daňová rezidence přidávají transakci vrstvy — rozplést je je lepší před rezervační smlouvou.
Pražský trh je rychlý: dobré nemovitosti se rezervují během dnů a prodávající tlačí na termíny. Mým úkolem je, aby rychlost nesežrala prověrku: standardní audit nemovitosti zabere dva tři pracovní dny a za tu dobu se ukáže vše, co by později stálo statisíce.
S čím pomohu
Kompletní servis převodu
Vedu transakci celou: rezervační smlouva, kupní smlouva, úschova, návrh na vklad, předání nemovitosti. Koordinuji strany, makléře i hypoteční banku, aby podpisy, peníze a zápisy seděly v jedné chronologii.
Prověření nemovitosti
Před podpisem čtu list vlastnictví a sbírku listin: zástavy, exekuce, služebnosti, práva třetích osob, historii převodů. Zvlášť prověřuji prodávajícího v insolvenčním a exekučních rejstřících. Zprávu o rizicích dostanete písemně.
Advokátní úschova
Kupní cena leží na zvláštním účtu pod dohledem ČAK a prodávajícímu se uvolní až po zápisu práva pro vás; při zmaření obchodu se vrací podle předem daných pravidel. Podmínky výplaty formuluji bez dvojznačností.
Podpisy a katastr
Ověřím podpisy, připravím návrh na vklad, podám jej a hlídám řízení, reaguji na případné výzvy katastru. Dvacetidenní ochranná lhůta a měsíc čekání jsou doba, kdy správná úschova chrání obě strany.
Nájmy
Smlouvy o nájmu bytů i komerčních prostor: kauce, indexace, opravy, výpovědi. Pronajímatelům konstrukce funkční při neplacení; nájemcům ochrana před náhlým vyklizením a zadržením kauce.
Darování a vypořádání
Převody v rodině, vypořádání spoluvlastnictví, oddělení podílu, výmaz starých zástav: řeším s ohledem na daňové dopady i budoucí dědické otázky, aby dnešní řešení nezaložilo zítřejší spor.
Typické situace
Koupě novostavby s hypotékou: s bankou ladíme zástavní smlouvu a stavíme řetězec „úvěr → úschova → vklad“ tak, že prodávající dostává peníze po zápisu a banka svou zástavu. Kupující není ani den „bez peněz a bez bytu“.
Na listu vlastnictví se objeví stará zástava dávno splaceného úvěru: před podpisem vymáháme od banky potvrzení o splacení a výmaz. Bez prověrky by kupující převzal nemovitost s cizím — formálně platným — zatížením.
Nájemce se odstěhoval s dluhem a poškozeními: podle předávacího protokolu a fotografií započítáváme kauci, zbytek vymáháme rozkazním řízením. Dobře napsaná nájemní smlouva proměnila spor v počty.
Odměna
Kompletní servis při koupi — pevný balíček: prověření, smlouvy, úschova, návrh na vklad. Cena závisí na složitosti nemovitosti a dozvíte se ji předem; úschova se sjednává samostatnou smlouvou podle pravidel ČAK.
Balíček transakce závisí na nemovitosti a přítomnosti hypotéky; úschova se účtuje zvlášť dle pravidel ČAK. Všechny částky znáte před podpisem rezervační smlouvy.
Co si připravit na první konzultaci
Odkaz na inzerát či adresu nemovitosti — výpis z katastru si opatřím sám
Rezervační smlouvu nebo její návrh, pokud ji makléř už poslal
Podmínky financování: hypoteční nabídku banky či zdroj prostředků
U prodávajících: nabývací titul a nájemní smlouvy, je-li nemovitost pronajata
Kontakty protistrany či makléře pro koordinaci obchodu
Slovníček pojmů
Katastr nemovitostí
Veřejný seznam nemovitostí: vlastnictví vzniká až vkladem do něj.
Advokátní úschova
Kupní cena na zvláštním účtu advokáta pod dohledem ČAK do zápisu práva pro kupujícího.
Návrh na vklad
Podání, kterým se zahajuje vkladové řízení; od něj běží 20denní ochranná lhůta.
Věcné břemeno
Zatížení následující nemovitost: právo bydlení, cesty, sítí — viditelné na listu vlastnictví.
Časté otázky
Proč advokátní úschova?
Chrání obě strany: peníze leží na zvláštním účtu advokáta a prodávajícímu se uvolní až po zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru. Advokátní úschovy podléhají kontrole ČAK.
Jak dlouho trvá vklad do katastru?
Katastr provede vklad nejdříve po 20denní ochranné lhůtě od podání návrhu; v praxi to bývá zhruba měsíc. Po celou dobu zůstává kupní cena v úschově.
Co prověřit před rezervační smlouvou?
Výpis z katastru (zástavy, exekuce, břemena), totožnost prodávajícího a samotnou rezervační smlouvu — právě v ní bývají skryté pokuty. Nechte ji posoudit ještě před podpisem.
Prodávající nabízí svého právníka a svou smlouvu. Přistoupit?
Smlouva sepsaná stranou prodávajícího chrání prodávajícího. To je v pořádku — pak ale potřebujete vlastního advokáta, který text zreviduje a narovná rovnováhu: platební podmínky, záruky, odpovědnost za skryté vady. Revize zabere pár dní.
Co je věcné břemeno a čím je nebezpečné?
Zatížení, které „jede“ s nemovitostí: právo bydlení, cesty, inženýrské sítě. Některá nevadí, jiná nemovitost znehodnotí. Vše je vidět v katastru — kontroluji je před rezervační smlouvou, ne po ní.
Kontakt
- Adresa
- Konviktská 291/24, Staré Město, 110 00 Praha 12 minuty pěšky od stanice Národní třída (metro B, tram)
- Telefon
- +420 700 000 000
- kancelar@advokatpopov.cz
- Datová schránka
- [ID datové schránky]
- Konzultace
- Po–Pá 9.00–18.00osobně, online či telefonicky — po předchozí domluvě